%infoBubbleValue_categoryName%
%infoBubbleValue_subcategory%
%infoBubbleValue_actionName%
%infoBubbleValue_price%

Články

 

Všetko o hypotékach

 

Vysvetlíme a objasníme Vám základné pojmy, druhy hypoték, vyjasníme „mýty a fámy“, ktoré sa s hypotékami spájajú, upozorníme na možné problémy, ktoré môžu viesť k zamietnutiu žiadosti o úver, popíšeme modelové situácie, ktoré môžu nastať.

 

Hypotekárny proces krok za krokom

Vybrali ste si svoju nehnuteľnosť, rozhodli ste sa pre najvhodnejšiu ponuku z banky, ale čo ďalej? Proces vybavenia úveru nie je jednoduchá záležitosť. Je možné ho zhrnúť do nasledujúcich bodov:

 

  1. Pripravenie dokladov k podaniu žiadosti.

    Sú to dokumenty potrebné pre proces schvaľovania úveru. Na ich základe sa overia skutočnosti o osobách, nehnuteľnosti, účele úveru a pod. Ide napríklad o potvrdenie o príjme, občiansky preukaz, výpis z bežného účtu, kúpna zmluva...
  2.  Podanie žiadosti o úver.

    Hypotekárny model od banky Vám potvrdí ochotu a záujem banky poskytnúť Vám úver. Samozrejme musia byť splnené a potvrdené skutočnosti, ktoré budete v žiadosti uvádzať. Na základe dokladov k žiadosti o úver ich banka overí v procese schvaľovania úveru. Pri podpise žiadosti o úver súhlasíte s procesom schvaľovania, prípadne s dopytom do sociálnej poisťovne a úverového registra.
  3. Proces schvaľovania.

    Proces schvaľovania vieme rozdeliť na dva kroky. Prvým je posúdenie účelu úveru a verifikácia zakladanej nehnuteľnosti. Účel úveru môže byť kúpa, rekonštrukcia, splatenie iného úveru a pod. Existujú aj hypotéky bez účelu, tzv. americké hypotéky. Ku každému typu účelu sa viažu rôzne podklady a skúma sa ich vhodnosť pre účely úveru. Verifikácia zakladanej nehnuteľnosti určí vhodnosť predmetu zabezpečenia. Banka posudzuje faktory ako hodnota, lokalita, stav nehnuteľnosti a celková vhodnosť nielen v aktuálnom čase, ale aj v budúcnosti. 

    Druhým krokom je posúdenie osôb vstupujúcich do úverového vzťahu a celkové posúdenie rizika úveru. Pri dlžníkovi a spoludlžníkovi sa overuje aktuálny stav príjmov. Výška príjmov sa overuje na základe predložených dokumentov, ako aj dopytom do sociálnej poisťovne. V sociálnej a zdravotnej poisťovni sa ďalej overujú informácie o tom, či žiadateľ nemá nedoplatky. V úverovom registri sú to informácie o platobnej schopnosti, výške záväzkov (ďalšie úvery, kreditné karty...) a ochote ich splácať. Takisto sa prihliada aj na aktuálne exekúcie samotného klienta, ale aj zamestnávateľa. Ak vlastníte spoločnosť, preverí si banka aj prípadné exekučné konania voči tejto spoločnosti. Samozrejme, banka musí posúdiť prípadné exekúcie aj záložcov a predávajúcich.

    Práve v procese schvaľovania úveru banka definitívne rozhodne o akceptácií, resp. neakceptácií rozhodnutia pokračovať v riešení požiadaviek klienta.
  4. Proces podpisovania zmluvnej dokumentácie.

    Odsúhlasením žiadosti o úver, dostávate prísľub, že Vám banka finančné prostriedky poskytne. Musíte však splniť niektoré požiadavky, ktoré sú uvedené v Zmluve o úvere. Tá je vypracovaná po schválení úveru spolu s ďalšou časťou zmluvnej dokumentácie (záložné zmluvy, návrh na vklad, vinkulačné tlačivá pre poisťovňu. Po odsúhlasení zmluvnej dokumentácie zmluvnými stranami, prebieha samotný podpis zmlúv, či už na území banky alebo pred notárom.
  5. Proces zhromažďovania dokladov potrebných k čerpaniu.

    Na čerpanie dohodnutých prostriedkov musíte skompletizovať doklady potrebné k ich čerpaniu. Musíte mať s veriteľom podpísanú zmluvu o úvere. Záložcovia musia podpísať záložné zmluvy a spolu s návrhom na vklad zavkladovať na príslušnej správe katastra. Kataster Vám do určitého času vystaví list vlastníctva s vyznačeným prebiehajúcim alebo zapísaným konaním. Pre potreby čerpania bude určite potrebné zriadenie a vinkulovanie poistnej zmluvy na zakladanú nehnuteľnosť. Ostatné dokumenty sa odlišujú od účelu úveru. Môže ísť o podpísanú kúpna zmluva, súhlas s predčasným splatením úveru, právoplatné stavebné povolenie, atď. Zoznam dokladov potrebných k čerpaniu je uvedený v úverovej zmluve.
  6. Proces čerpania.

    Ak sú zhromaždené všetky potrebné doklady, pracovník banky a úverový poradca skontrolujú ich pravosť a prípadné nedostatky. Klient podpíše žiadosť o čerpanie a kompletná dokumentácia sa zašle na druhotnú verifikáciu na centrálu do banky. Ak sú všetky doklady v poriadku a v súlade s podmienkami, prebehne samotné čerpanie úveru. Načerpaním úveru Vám vzniká záväzok voči banke.
  7. Doklady účelového použitia.

    Po načerpaní úveru je ešte nutné zdokladovať pravosť účelu. Tento proces nie je z pohľadu času a získania dokumentov náročný. Účel sa preukáže napríklad preukázaním listu vlastníctva pri kúpe, vinkuláciu z banky pri splatení úveru, fotodokumentáciou pri rekonštrukcii a pod. Banka tým získa istotu, že peniaze sa použili na ten účel, ktorý ste deklarovali svojím podpisom.

 

Kde môžem získať informácie o hypotékach?

 

V dnešnej dobe máte na internete k dispozícii veľké množstvo informácii aj o hypotekárnych úveroch. To žiaľ neznamená, že výber vyhovujúcej hypotéky je jednoduchý. Najjednoduchšou možnosťou je navštíviť banku, kde má človek vedený bežný účet. Získa však informácie len od predajcu danej banky a teda len o možnostiach v tejto banke. Pri rozhodovaní o hypotéke však potrebujeme objektívne informácie o všetkých možnostiach. Navyše, iba približne tridsiatim percentám klientov vychádza ako najvýhodnejšie riešenie hypotéka v ich „domovskej" banke. Pre získanie plnohodnotných informácií by ste teda mali navštíviť ďalších deväť bánk. Môžete samozrejme využiť aj internet. Ten však poskytuje predovšetkým všeobecné informácie.

Komunikácia s finančným sprostredkovateľom prináša zákazníkom individuálne poradenstvo spolu s informáciami o možnostiach viacerých bank. Ideálne je ak má sprostredkovateľ vo svojom portfóliu všetky banky a zároveň dostatok skúseností. Vtedy Vám ušetrí množstvo času, získate cenné rady a väčšinou aj pomoc s vybavovaním hypotéky. Tieto služby sú navyše úplne bezplatné. Na trhu je množstvo finančných sprostredkovateľov, ktorí s klientom riešia zároveň aj ostatné potreby v oblasti financií ako je poistenie, sporenie a investovanie. Niekoľko sprostredkovateľských spoločností sa však výhradne špecializuje na úvery na bývanie. Hypotekárni špecialisti takýchto spoločností majú väčšinou lepší prehľad a viac skúseností práve vzhľadom na ich špecializáciu.